(LAB🧠) 일본에서 집 구하기 — 초기비용 38만 엔, 그리고 일본 여자들이 절대 양보 안 하는 조건 두 개

🧠 연구소 언어 선택 🧠 Select your language Japan Lab / 日本研究所 / Labo Japon / Laboratorio de Japón

Click =>

<= Click

(LAB🧠) 일본에서 집 구하기 — 초기비용 38만엔, 그리고 일본 여자들이 절대 양보 안 하는 조건 두 개

(LAB🧠) Renting in Japan — ¥380,000 Before You Even Move In, and Two Things Women Never Give Up

(LAB🧠) 在日本租房 — 入住前先掏38万日元，还有日本女生绝不让步的两个条件

(LAB🧠) Louer au Japon — 380 000 ¥ avant d’emménager, et deux choses que les Japonaises ne lâchent jamais

(LAB🧠) Alquilar en Japón — 380.000 ¥ antes de mudarte, y dos cosas que las japonesas no negocian

도쿄에 살면서 한국 친구들에게 제일 자주 받는 질문 중 하나가 “일본은 전세가 없다는데, 그럼 처음에 돈이 얼마나 드냐”입니다. 저도 처음 방을 구할 때 월세만 보고 계산했다가 계약서 앞에서 한참 말을 잃었습니다. 이번에 도쿄 부동산 자료와 2026년 임대료 조사, 그리고 혼자 사는 여성 500명 설문까지 전부 읽고 숫자로 정리했습니다.

결론부터 말씀드리면 이렇습니다. 월세 7만엔짜리 방을 계약하는 데 처음 드는 돈은 33만엔에서 40만엔, 그러니까 월세의 4.5개월에서 5개월분입니다. 그중 레이킨(사례금)과 중개수수료는 돌려받지 못합니다. 그리고 2년 뒤에는 갱신료로 월세 한 달치를 또 냅니다. 여기에 도쿄에서 혼자 사는 여성이라면 조건이 하나 더 붙는데, 그 조건 때문에 월세가 매달 2만엔 올라갑니다.

부동산 중개사무소 카운터에서 도면을 짚으며 중개사에게 웃어 보이는 일본 여성

초기비용은 월세의 5개월분 — 7만엔 방에 38만엔

일본 임대 계약의 초기비용은 항목이 일곱 개쯤 됩니다. 2026년 기준 표준형은 이렇습니다. 시키킨(보증금) 1개월분, 레이킨(사례금) 1개월분, 중개수수료 1개월분과 소비세, 선불 월세 1개월분, 입주 달의 일할 월세, 화재보험 2년치 1만5천엔에서 1만8천엔, 열쇠 교체비 1만6천5백엔에서 2만2천엔, 그리고 보증회사 초회 수수료로 월세의 50퍼센트입니다.

이걸 다 더하면 월세 5만엔짜리 방은 24만엔에서 28만엔, 7만엔 방은 33만엔에서 40만엔, 10만엔 방은 46만엔에서 57만엔이 됩니다. 한국처럼 보증금이 크고 월세가 작은 구조가 아니라, 매달 내는 돈과 별개로 처음에 다섯 달치가 한 번에 빠져나가는 구조입니다. 도쿄 23구의 1K 평균 월세가 2026년 7월 기준 11만5천엔이니, 평균적인 방 하나를 계약하려면 첫날에 50만엔 이상이 필요하다는 계산이 나옵니다.

돌아오는 돈과 사라지는 돈 — 시키킨은 돌아오고, 레이킨은 안 돌아옵니다

일곱 개 항목 중에서 나중에 일부라도 돌아오는 건 시키킨 하나뿐입니다. 퇴거할 때 원상복구 비용을 뺀 나머지를 돌려받습니다. 나머지는 전부 사라지는 돈입니다. 특히 레이킨은 이름 그대로 집주인에게 드리는 사례금이라, 2년을 살든 10년을 살든 돌아오지 않습니다.

카운터에 놓인 초기비용 견적서의 합계를 손가락으로 짚으며 웃는 일본 여성

그래서 요즘 도쿄에서는 시키킨과 레이킨이 둘 다 없는 이른바 제로제로 물건이 꾸준히 늘고 있습니다. 여기에 중개수수료 무료 조건까지 겹치면 초기비용이 월세의 2.7개월에서 3.4개월분까지 내려갑니다. 월세 7만엔 기준으로 38만엔이 19만엔이 되는 셈이니, 방 두세 개만 더 비교해도 20만엔 가까이가 갈립니다.

2년마다 또 한 달치 — 갱신료라는 제도

계약이 끝나면 조용히 연장되는 게 아니라, 도쿄에서는 2년마다 갱신료로 월세 한 달치를 더 냅니다. 국토교통성 조사에서 갱신료가 붙는 계약 비율은 도쿄 65.0퍼센트, 지바 82.9퍼센트, 가나가와 90.1퍼센트였습니다. 반대로 오사카나 효고에서는 갱신료 관행이 거의 없습니다. 같은 나라 안에서도 지역마다 규칙이 다르니, 도쿄 기준으로 4년을 산다면 월세 48개월치가 아니라 50개월치를 낸다고 보시면 됩니다.

일본 여성이 방을 고르는 기준 — 2층 이상 49.1퍼센트, 오토로크 44퍼센트

여기서부터가 제가 도쿄에 살면서 가장 흥미롭게 본 부분입니다. 혼자 사는 남녀 500명에게 “방을 구할 때 양보하지 않은 조건”을 물은 설문이 있습니다. 응답자 500명 중 여성이 330명이었는데, 2층 이상을 고집한 비율이 여성 49.1퍼센트, 남성은 21퍼센트였습니다. 오토로크(공동현관 자동잠금)는 여성 44퍼센트, 남성 24퍼센트였습니다. 전체 1위는 욕실과 화장실이 분리된 구조로 54.6퍼센트였습니다.

제가 아는 도쿄 여성들도 방을 보러 갈 때 순서가 비슷합니다. 역에서 집까지 걷는 길에 가로등이 있는지 먼저 보고, 건물 입구에 우편함이 밖에 있는지, 세탁기 자리가 실내인지, 1층 창문이 길에서 바로 보이는지를 확인합니다. 방 안 구조는 그다음입니다. 부동산 담당자도 여성 손님에게는 “이 방은 2층이고 오토로크가 있습니다”를 첫 문장으로 꺼냅니다.

안전의 가격 — 오토로크가 붙으면 월세가 2만엔 올라갑니다

문제는 그 조건에 값이 붙는다는 것입니다. 도쿄 다카다노바바와 이케부쿠로의 원룸·1K를 비교한 자료를 보면, 오토로크가 없는 방의 평균 월세는 6만9천엔에서 7만2천엔인데 오토로크가 있는 방은 평균 9만엔이었습니다. 차이가 약 2만엔, 비율로는 28에서 30퍼센트입니다. 물론 오토로크가 있는 건물은 대체로 신축이고 설비도 좋아서 그 값이 전부 잠금장치 값은 아닙니다. 그래도 결과만 보면 도쿄에서 혼자 사는 여성은 안전을 매달 2만엔씩 사고 있는 셈이고, 2년이면 48만엔입니다.

덧붙이면 다카다노바바에서 오토로크가 있는 매물은 473건 중 108건, 이케부쿠로는 500여 건 중 207건이었습니다. 지역에 따라 선택지가 두 배 가까이 차이 납니다. 예산이 빠듯하다면 오토로크를 포기하는 대신 2층 이상, 모니터 달린 인터폰, 역에서 가까운 밝은 길 같은 조건으로 나눠 담는 방법도 있습니다. 여성 전용 물건만 모아 보여주는 임대 사이트도 따로 있습니다.

외국인이라 거절당하는 현실 — 39.3퍼센트, 한국 국적은 50.0퍼센트

한국인이라면 한 가지 벽을 더 넘어야 합니다. 법무성 조사에서 외국인이라는 이유로 입주를 거절당한 경험이 있다고 답한 비율은 39.3퍼센트, 일본인 보증인이 없어서 거절당한 비율은 41.2퍼센트였습니다. 매물 정보에 적힌 “외국인 불가” 표기를 보고 아예 문의를 포기했다는 응답도 26.8퍼센트였습니다. 국적별로는 태국 53.1퍼센트, 중국 51.0퍼센트, 한국 50.0퍼센트, 브라질 47.5퍼센트 순이었습니다.

집주인이 드는 이유는 대체로 셋입니다. 쓰레기 배출과 소음 같은 생활 습관 차이, 계약서를 이해하지 못하는 언어 문제, 그리고 갑자기 귀국해 버리면 연락이 닿지 않는다는 금전 리스크입니다. 반대로 말하면 이 세 가지가 해소된다는 걸 보여주면 통과 확률이 올라갑니다. 일본어로 연락 가능한 연락처, 재직증명이나 재학증명, 그리고 보증회사입니다.

다만 방법이 아주 없는 건 아닙니다. LIFULL HOME’S의 ‘외국적 프렌들리’ 물건 목록은 국적을 이유로 상담이나 입주를 거절하지 않겠다고 밝힌 방만 모아둔 곳으로, 전국 14만 건이 넘습니다. 전화를 걸었다가 거절당하는 일을 미리 줄일 수 있어서, 저는 일본에서 처음 집을 구하는 분에게 늘 여기부터 보시라고 말씀드립니다.

보증인이 없으면 보증회사 — 월세의 50퍼센트

요즘 일본 임대차 계약은 개인 보증인 대신 보증회사를 끼는 게 사실상 기본입니다. 초회 수수료는 월세의 30에서 100퍼센트인데 평균은 50퍼센트이고, 그 뒤로는 1년마다 1만엔 정도의 갱신 보증료가 붙습니다. 신판계(신용카드 계열) 회사는 30에서 50퍼센트로 싼 편이고, 독립계는 50에서 100퍼센트로 비싼 편입니다. 다만 세입자가 회사를 고를 수는 없습니다. 물건마다 지정된 회사가 정해져 있어서, 어느 방을 고르느냐가 곧 어느 보증회사를 쓰느냐입니다.

세입자가 고를 수 없다고 해도 회사 이름은 알아둘 값어치가 있습니다. GTN(글로벌 트러스트 네트웍스)은 외국인 입주자를 전문으로 하는 보증회사입니다. 연대보증인을 요구하지 않고, 일본어 실력을 심사에 넣지 않으며, 계약한 뒤에도 다국어 상담을 무료로 붙여 줍니다. 부동산 회사에 “GTN을 쓸 수 있는 물건이 있나요”라고 한마디 물어보는 것만으로 볼 수 있는 방이 늘어납니다.

초기비용을 줄이는 방법 — 제로제로 물건, 그리고 UR

가장 확실한 선택지는 UR 임대주택입니다. UR은 공적 기관이 운영하는 임대주택인데 레이킨·중개수수료·갱신료·보증인이 전부 없습니다. 입주할 때 필요한 돈은 시키킨 2개월분과 일할 월세, 관리비뿐이고 계약은 자동 갱신입니다. 외국인도 신청할 수 있고 심사 기준이 공개돼 있다는 점이 큽니다.

기준은 단순합니다. 1인 가구라면 월세가 6만2천5백엔 미만일 때 월수입이 월세의 4배 이상, 월세가 6만2천5백엔에서 20만엔 사이면 월수입 25만엔 이상이면 됩니다. 수입이 모자라도 월세의 1년에서 2년치에 해당하는 저축이 있으면 대체할 수 있습니다. 필요한 서류는 주민표와 소득증명 정도입니다. 일반 임대에서 집주인이 “월세는 수입의 30퍼센트 이내”라는 감으로 보는 것과 달리, 숫자가 미리 나와 있으니 계산이 가능합니다.

한국인이 틀리는 지점 세 가지

제 주변 한국인들이 실제로 저지른 실수를 모으면 셋입니다. 첫째, 월세만 보고 예산을 짜는 것. 첫날에 다섯 달치가 나간다는 걸 모르면 계약 직전에 방을 바꿔야 합니다. 둘째, 레이킨을 보증금처럼 생각하는 것. 돌아오지 않는 돈이니 제로제로 물건과 반드시 비교하셔야 합니다. 셋째, 보증인을 구하려고 애쓰는 것. 지금은 보증회사가 기본이라 일본인 지인에게 부탁하는 것보다 보증회사가 붙는 물건을 찾는 편이 빠릅니다.

참고 자료

UR 임대주택 — 레이킨·중개수수료·갱신료·보증인 없음
UR 임대주택 — 입주 심사 기준과 필요 서류(수입 기준 실제 숫자)
Woman.CHINTAI — 도쿄 오토로크·방범 중시 물건 특집
SUUMO — 임대 계약 초기비용의 내역과 상장
초기비용 상장 2026 — 월세별 총액과 항목별 금액
도쿄 23구 임대료 상장 2026 — 1K 11.5만엔·1LDK 19.4만엔
AlbaLink 500명 설문 — 혼자 살 때 양보하지 않은 조건(2층 이상 49.1퍼센트·오토로크 44퍼센트)
쿠라식 부동산 — 오토로크 유무에 따른 평균 월세 비교(다카다노바바·이케부쿠로)
외국인 입주 거절 실태 — 법무성 조사 39.3퍼센트·국적별 비율
보증회사 비용 2026 — 초회 50퍼센트·연 1만엔·물건별 지정
HOME’S — 갱신료 지역차(도쿄 65.0퍼센트·가나가와 90.1퍼센트)

마치며

정리하고 나니 일본에서 집을 구하는 일은 가격표를 읽는 일이라기보다, 무엇에 돈을 낼지 고르는 일에 가깝다는 생각이 들었습니다. 누군가는 레이킨을 아끼려고 제로제로 물건을 찾아 한 시간을 더 걷고, 누군가는 매달 2만엔을 더 내고 오토로크가 있는 건물로 들어갑니다. 도쿄에서 혼자 사는 여성들이 2층부터 보는 이유도 결국 같습니다. 집값이 아니라 밤에 돌아오는 길을 사는 것입니다.

일본의 임대 규칙이나 초기비용 상장이 또 바뀌면 정리해서 먼저 알려드립니다. ParkPD Studio 뉴스레터
빈 방에 처음 들어섰을 때의 공기나 역에서 집까지 걷는 밤길처럼 글로는 잘 전해지지 않는 것들은 영상에 담고 있습니다. ParkPD Studio

Of all the questions my friends back in Korea ask me about life in Tokyo, one comes up more than any other: since Japan has no jeonse system, how much cash do you actually need on day one? I asked the same thing once, budgeted around the monthly rent alone, and then sat in front of a lease agreement with nothing to say. So this time I went through Tokyo brokerage data, the 2026 rent surveys, and a poll of 500 people living alone, and put the whole thing into numbers.

Here is the short version. To sign for a room renting at ¥70,000 a month, expect to hand over ¥330,000 to ¥400,000 up front — roughly 4.5 to 5 months of rent. Of that, the reikin and the agency commission are money you never see again. Two years later you pay another month’s rent just to renew. And if you are a woman living alone in Tokyo, there is one more condition on the list, and that condition adds ¥20,000 to your rent every single month.

Japanese woman at a rental agency counter, pointing at a floor plan and smiling at the agent

Five months of rent on day one — ¥380,000 for a ¥70,000 room

A Japanese lease breaks the move-in cost into about seven line items. The 2026 standard package looks like this: shikikin (deposit) of one month, reikin (key money) of one month, an agency commission of one month plus consumption tax, one month of rent paid in advance, the prorated rent for your move-in month, two years of fire insurance at ¥15,000 to ¥18,000, a lock replacement fee of ¥16,500 to ¥22,000, and an initial fee to the guarantor company worth 50 percent of a month’s rent.

Add it all up and a ¥50,000 room costs ¥240,000 to ¥280,000 to move into, a ¥70,000 room costs ¥330,000 to ¥400,000, and a ¥100,000 room costs ¥460,000 to ¥570,000. This is not the Korean structure of a large deposit and small monthly payments. It is a structure where, entirely separate from what you pay each month, five months of rent leaves your account in one go. The average 1K in Tokyo’s 23 wards rented for ¥115,000 as of July 2026, which means signing for a merely average room takes more than ¥500,000 on the first day.

What comes back and what disappears — shikikin returns, reikin does not

Out of those seven items, exactly one ever comes back to you, even partially: the shikikin. When you move out, the landlord deducts restoration costs and returns the remainder. Everything else is gone. Reikin especially: the word means a token of gratitude to the landlord, and whether you stay two years or ten, it never comes back.

Japanese woman laughing as she points at the total on an initial-cost estimate lying on the counter

Which is why Tokyo has seen a steady rise in what people call zero-zero listings, with neither shikikin nor reikin. Stack a commission waiver on top of that and the move-in cost drops to 2.7 to 3.4 months of rent. On a ¥70,000 room, ¥380,000 becomes ¥190,000 — so comparing just two or three more apartments can swing close to ¥200,000.

Another month every two years — the renewal fee

In Tokyo a lease does not quietly roll over at the end of its term. Every two years you pay a renewal fee of one month’s rent. A Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism survey found renewal fees written into 65.0 percent of contracts in Tokyo, 82.9 percent in Chiba, and 90.1 percent in Kanagawa. In Osaka and Hyogo, by contrast, the practice barely exists. The rules differ by region inside the same country, so if you stay four years in Tokyo, budget not for 48 months of rent but for 50 months.

Japanese woman sliding open the balcony window of an empty one-room apartment and looking back with a smile

How Japanese women choose a room — second floor or higher 49.1 percent, auto-lock 44 percent

This is the part I have found most interesting in my years here. A survey asked 500 people living alone which condition they refused to compromise on when apartment hunting. Of the 500 respondents, 330 were women, and the second floor or higher was non-negotiable for 49.1 percent of them versus 21 percent of men. Auto-lock on the shared entrance came in at 44 percent for women and 24 percent for men. The top answer overall was a separate bathroom and toilet, at 54.6 percent.

The women I know in Tokyo inspect apartments in much the same order. First they look at whether the walk from the station is lit, then whether the mailboxes sit outside the building entrance, whether the washing machine hookup is indoors, whether a ground-floor window looks straight onto the street. The layout of the room itself comes after all of that. Agents know it too: with a female client, the opening line is “this one is on the second floor and it has auto-lock.”

The price of feeling safe — auto-lock adds ¥20,000 a month

The catch is that the condition carries a price tag. One comparison of studio and 1K listings around Takadanobaba and Ikebukuro in Tokyo put the average rent without auto-lock at ¥69,000 to ¥72,000, while rooms with it averaged ¥90,000. That is a gap of about ¥20,000, or 28 to 30 percent. To be fair, buildings with auto-lock tend to be newer and better equipped, so not all of that premium is the lock itself. Still, look only at the outcome and a woman living alone in Tokyo is buying safety at ¥20,000 a month — ¥480,000 over two years.

Japanese woman smiling as she holds her key card to the auto-lock panel of an apartment entrance on a summer night

For scale: in Takadanobaba, 108 of 473 listings had auto-lock; in Ikebukuro, 207 out of roughly 500. Depending on the neighborhood, your options can nearly double. If the budget is tight, one workable approach is to give up auto-lock and spread the same protection across other conditions — second floor or higher, an intercom with a camera, a short and well-lit walk from the station. There are also rental sites that list nothing but women-oriented properties.

Turned away for being foreign — 39.3 percent, and 50.0 percent for Korean nationals

As a Korean, there is one more wall to get over. In a Ministry of Justice survey, 39.3 percent said they had been refused an apartment because they were foreign, and 41.2 percent had been refused for lacking a Japanese guarantor. Another 26.8 percent said they saw a “no foreigners” note in a listing and never bothered to inquire. By nationality the rates ran Thailand 53.1 percent, China 51.0 percent, Korea 50.0 percent, and Brazil 47.5 percent.

Landlords generally give three reasons. Differences in daily habits like garbage sorting and noise, a language barrier that leaves the tenant unable to read the contract, and the financial risk of someone going home for good with no way to reach them. Flip that around and it becomes a checklist: show that all three are handled and your odds go up. A contact number that answers in Japanese, proof of employment or enrollment, and a guarantor company.

There is a way around it, though. LIFULL HOME’S keeps a list of foreign-friendly listings — rooms whose owners have stated they will not turn down an enquiry or a tenancy because of nationality. There are more than 140,000 of them nationwide, so you can filter out the refusals before you ever pick up the phone. It is the first place I point people to when they are hunting for their first flat in Japan.

No guarantor, so a guarantor company — 50 percent of a month’s rent

These days a Japanese lease runs through a guarantor company rather than an individual cosigner, as a matter of course. The initial fee runs 30 to 100 percent of a month’s rent, averaging 50 percent, followed by an annual renewal premium of around ¥10,000. Credit-card-affiliated companies sit on the cheap end at 30 to 50 percent, independents on the expensive end at 50 to 100 percent. But note: the tenant does not get to pick the company. Each property comes with its own designated guarantor, so choosing a room is choosing a guarantor company.

You cannot pick the company, but it is still worth knowing the names. GTN (Global Trust Networks) specialises in foreign tenants: no Japanese co-signer required, your Japanese level is not part of the screening, and multilingual support stays free after you sign. Simply asking an agent whether they have anything that works with GTN will widen the list of rooms you get shown.

Japanese woman photographing a property listing sheet in an agency window near the station with her phone

How to cut the move-in cost — zero-zero listings, and UR

The surest option is UR rental housing. UR is rental stock run by a public agency, and it has no reikin, no agency commission, no renewal fee, and no guarantor requirement. Moving in takes two months of shikikin, the prorated rent, and maintenance fees, and the contract renews automatically. Foreign residents can apply, and the screening criteria are published, which matters more than it sounds.

Those criteria are simple. For a single-person household, if the rent is under ¥62,500 you need monthly income of at least four times the rent; if the rent falls between ¥62,500 and ¥200,000, monthly income of ¥250,000 or more will do. Short on income, you can substitute savings equal to one to two years of rent. The paperwork amounts to a residence certificate and proof of income. Compare that to a private landlord eyeballing whether “rent stays within 30 percent of income” and the difference is that here the numbers are published in advance, so you can do the math yourself.

Three things Koreans get wrong

Collect the mistakes my Korean friends have actually made and you get three. First, budgeting around the monthly rent alone. If you do not know that five months leaves on day one, you end up switching apartments right before signing. Second, treating reikin like a deposit. It never comes back, so always price it against a zero-zero listing. Third, exhausting yourself hunting for a cosigner. Guarantor companies are the default now, so finding a property that works with one is faster than leaning on a Japanese acquaintance.

Sources

UR rental housing — no reikin, commission, renewal fee, or guarantor
UR rental housing — screening criteria and required documents (actual income thresholds)
Woman.CHINTAI — Tokyo listings focused on auto-lock and security
SUUMO — what move-in costs consist of, and the going rates
Move-in cost benchmarks 2026 — totals by rent level and item-by-item amounts
Tokyo 23-ward rent benchmarks 2026 — 1K at ¥115,000, 1LDK at ¥194,000
AlbaLink survey of 500 — conditions people living alone refused to compromise on (second floor or higher 49.1 percent, auto-lock 44 percent)
Kurachic Real Estate — average rent with and without auto-lock (Takadanobaba and Ikebukuro)
Rental refusals of foreign residents — Ministry of Justice survey, 39.3 percent and rates by nationality
Guarantor company costs 2026 — 50 percent initial fee, ¥10,000 a year, designated per property
HOME’S — regional spread in renewal fees (Tokyo 65.0 percent, Kanagawa 90.1 percent)

Closing

Having laid it all out, I came away thinking that finding a home in Japan is less about reading price tags than about choosing what you are willing to pay for. One person walks an extra hour to find a zero-zero listing and save the reikin; another pays ¥20,000 more every month to live behind an auto-locked door. And the reason women living alone in Tokyo start with the second floor comes down to the same thing. What they are buying is not the apartment. It is the walk home at night.

When Japan’s rental rules or move-in benchmarks shift again, I will sort through it and tell you first. ParkPD Studio newsletter
The things writing does not carry well — the air in an empty apartment the first time you step in, the night walk from the station to your door — I put on video. ParkPD Studio

住在东京这些年，韩国朋友问我最多的一个问题是：“听说日本没有全租押金那一套，那第一笔钱到底要掏多少？”我自己第一次找房时也只盯着月租算预算，结果坐在合同前面半天说不出话。这次我把东京的房产资料、2026年的租金调查，还有一份针对500位独居者的问卷全部读完，直接用数字摆出来。

先说结论。签一间月租7万日元的房子，一开始要准备33万日元到40万日元，也就是月租的4.5个月到5个月。其中礼金和中介费是拿不回来的。两年之后，还要再交一个月月租当更新费。而如果你是在东京独居的女性，条件上还会多出一项，就为了这一项，月租每个月要多付2万日元。

初期费用等于5个月月租 — 7万日元的房子要38万日元

日本租房的初期费用大概拆成七项。2026年的标准配置是这样：押金(敷金)1个月、礼金1个月、中介费1个月外加消费税、预付第一个月月租、入住当月按天折算的租金、两年期火灾保险1万5000日元到1万8000日元、换锁费1万6500日元到2万2000日元，再加上保证公司的首次手续费，按月租的50%计。

全部加起来，月租5万日元的房子要24万日元到28万日元，7万日元的要33万日元到40万日元，10万日元的要46万日元到57万日元。这不是韩国那种押金大、月租小的结构，而是每月照付月租之外，开头先一次性抽走五个月的钱。东京23区1K的平均月租在2026年7月是11万5000日元，照这个算，签一间平均水平的房子，第一天就得拿出50万日元以上。

回来的钱和消失的钱 — 押金会回来，礼金不会

七项里面，日后还能拿回一部分的只有押金一项。退租时扣掉恢复原状的费用，剩下的退给你。其余全是消失的钱。尤其礼金，名字就写着是给房东的“谢礼”，住两年还是住十年，都不会回来。

正因如此，东京近年所谓的“双零”房源——押金和礼金都不收——一直在变多。再叠加免中介费的条件，初期费用能压到月租的2.7个月到3.4个月。以月租7万日元算，38万日元变成19万日元，也就是说多比较两三间房，中间就差出将近20万日元。

每两年再交一个月 — 更新费这套规矩

合同到期不会悄悄自动续下去，在东京，每两年要再交一个月月租作为更新费。国土交通省的调查显示，合同里带更新费的比例，东京是65.0%，千叶82.9%，神奈川90.1%。反过来，大阪、兵库几乎没有收更新费的惯例。同一个国家，规矩按地区各走一套。按东京的标准住满四年，你付的不是48个月月租，而是50个月。

日本女性挑房的标准 — 二楼以上49.1%，自动门锁44%

从这里开始，是我住在东京看得最有意思的部分。有一份问卷问了500位独居男女：“找房时哪个条件你没有让步？”500位受访者中女性330人，坚持二楼以上的女性占49.1%，男性只有21%。自动门锁(auto-lock，楼栋大门自动上锁)是女性44%，男性24%。总排名第一的是浴室与厕所分开的格局，54.6%。

我认识的东京女性去看房时，顺序也差不多。先看从车站走回家的那条路上有没有路灯，再看信箱是不是装在楼外、洗衣机的位置在不在室内、一楼的窗户会不会被路人一眼看进来。房间内部的格局排在这些之后。中介带女性客人看房时，开口第一句也常是：“这间在二楼，有自动门锁。”

安全的价码 — 装了自动门锁，月租涨2万日元

问题是这个条件是标了价的。有一份比较东京高田马场和池袋一居室与1K的资料：没有自动门锁的房子平均月租6万9000日元到7万2000日元，有自动门锁的平均9万日元。差价约2万日元，比例是28%到30%。当然，带自动门锁的楼通常偏新、设备也更好，这笔差价并非全是一把锁的钱。但只看结果，在东京独居的女性等于每个月花2万日元买安全，两年就是48万日元。

再补一组数字：高田马场带自动门锁的房源是473件里的108件，池袋是500多件里的207件。换个地区，可选项能差出将近一倍。如果预算紧，也可以放弃自动门锁，把安全感拆开来买——二楼以上、带显示屏的对讲机、离车站近且路灯明亮的那一段路。另外还有专门只收女性专用房源的租房网站。

因为是外国人而被拒的现实 — 39.3%，韩国籍是50.0%

如果你是韩国人，还要多翻一道墙。法务省的调查里，回答曾因为是外国人而被拒绝入住的比例是39.3%，因为没有日本人保证人而被拒的是41.2%。看到房源信息上写着“外国人不可”，干脆连问都不问的，也有26.8%。按国籍看，泰国53.1%、中国51.0%、韩国50.0%、巴西47.5%。

房东给出的理由大致是三条：倒垃圾、噪音之类的生活习惯差异；看不懂合同的语言问题；以及万一突然回国就联系不上的金钱风险。换个说法，只要能证明这三条都不成立，过审的概率就上去了。也就是：一个能用日语联系到的联络方式、在职证明或在学证明，再加一家保证公司。

不过也不是完全没办法。LIFULL HOME’S 的外国籍友好房源列表只收录房东明确表示不会因为国籍拒绝咨询或入住的房子，全国有十四万套以上。打电话之前就能把会被拒的房子筛掉，所以第一次在日本找房的人，我都建议先从这里看起。

没有保证人就找保证公司 — 月租的50%

现在日本的租赁合同，用保证公司代替个人保证人几乎已是默认做法。首次手续费是月租的30%到100%，平均50%，之后每年还要再交1万日元左右的续保费。信贩系(信用卡系)公司偏便宜，30%到50%；独立系偏贵，50%到100%。但租客没得挑公司。每套房源都指定了各自的合作公司，所以你选了哪间房，就等于选了哪家保证公司。

房客虽然选不了公司，但记住几个名字还是有用的。GTN（Global Trust Networks）专门做外国人租客：不要求连带保证人，审核不看日语水平，签约之后的多语言咨询也不收钱。哪怕只是问中介一句“有没有能用 GTN 的房子”，能看到的房源也会变多。

压低初期费用的办法 — 双零房源，还有UR

最稳的一条路是UR租赁住宅。UR是公共机构运营的租赁住宅，礼金、中介费、更新费、保证人全部免除。入住时要准备的钱只有2个月押金、按天折算的租金和管理费，合同自动续约。外国人也能申请，而且审核标准是公开的，这一点分量很重。

标准很简单。单人住户，月租不到6万2500日元时，月收入要达到月租的4倍以上；月租在6万2500日元到20万日元之间，月收入25万日元以上即可。收入不够的话，用相当于1年到2年月租的存款也能顶上。需要的材料大致就是住民票和收入证明。这跟一般租赁里房东凭“月租别超过收入的30%”的感觉判断不同——数字提前摆在那里，你自己就能算。

韩国人最常踩的三个坑

把我身边韩国人真实犯过的错收拢一下，是三条。第一，只看月租做预算。不知道第一天要付掉五个月的钱，临签约时就得临时换房。第二，把礼金当押金看。这是拿不回来的钱，所以一定要跟双零房源做对比。第三，费尽力气去找保证人。现在保证公司才是标配，与其求一位日本朋友帮忙，不如直接找带保证公司的房源，快得多。

参考资料

UR租赁住宅 — 免礼金、免中介费、免更新费、免保证人
 UR租赁住宅 — 入住审核标准与所需材料(收入门槛的实际数字)
Woman.CHINTAI — 东京自动门锁与防盗优先房源专题
 SUUMO — 租赁合同初期费用的明细与行情
 初期费用行情2026 — 按月租看总额与各项金额
 东京23区租金行情2026 — 1K为11.5万日元、1LDK为19.4万日元
 AlbaLink 500人问卷 — 独居时不肯让步的条件(二楼以上49.1%、自动门锁44%)
Kurachic房产 — 有无自动门锁的平均月租对比(高田马场、池袋)
外国人入住被拒实况 — 法务省调查39.3%与各国籍比例
 保证公司费用2026 — 首次50%、每年1万日元、按房源指定
 HOME’S — 更新费的地区差异(东京65.0%、神奈川90.1%)

写在最后

整理完这些，我的感觉是：在日本找房子，与其说是读价目表，不如说是在挑自己愿意为什么付钱。有人为了省下礼金，多走一小时去找双零房源；有人每月多付2万日元，搬进带自动门锁的楼。东京独居的女性之所以先看有没有二楼以上，道理也一样——她们买的不是房价，是夜里回家那条路。

日本的租赁规则或者初期费用行情再有变动，我会整理好第一时间告诉你。ParkPD Studio 电子报
空房间里第一次推开门时的那股空气、从车站走回家的那段夜路，这些用文字不太传得出来的东西，我都拍进了视频里。ParkPD Studio

Quand on vit à Tokyo, il y a une question qui revient sans cesse dans la bouche des amis restés en Corée : « au Japon, il n’existe pas de bail avec caution rendue en bloc, alors concrètement, combien faut-il sortir au départ ? » Moi aussi, pour mon premier appartement, j’avais bâti mon budget sur le seul montant du loyer, et je suis resté sans voix devant le contrat. Cette fois, j’ai repris les données des agences tokyoïtes, l’enquête sur les loyers 2026 et jusqu’à un sondage auprès de 500 personnes vivant seules, pour tout mettre en chiffres.

Je commence par la conclusion. Pour signer un bail sur un logement à 70 000 ¥ par mois, il faut avancer entre 330 000 ¥ et 400 000 ¥, soit quatre mois et demi à cinq mois de loyer. Là-dedans, le reikin (argent-cadeau) et les honoraires d’agence ne vous seront jamais rendus. Deux ans plus tard, vous repayerez encore un mois de loyer pour renouveler le bail. Et si vous êtes une femme vivant seule à Tokyo, une condition supplémentaire s’ajoute à la liste, une condition qui fait grimper le loyer de 20 000 ¥ chaque mois.

Une Japonaise au comptoir d'une agence immobilière, le doigt sur un plan, souriant à l'agent

Cinq mois de loyer d’avance — 380 000 ¥ pour un logement à 70 000 ¥

Le coût d’entrée d’un bail japonais se décompose en une bonne septaine de lignes. Voici le modèle standard en 2026 : shikikin (dépôt de garantie) d’un mois, reikin (argent-cadeau) d’un mois, honoraires d’agence d’un mois plus la taxe à la consommation, un mois de loyer payé d’avance, le prorata du mois d’entrée, l’assurance incendie sur deux ans entre 15 000 ¥ et 18 000 ¥, le remplacement des serrures entre 16 500 ¥ et 22 000 ¥, et enfin la commission initiale de la société de garantie, soit 50 pour cent du loyer.

Additionnez le tout : un logement à 50 000 ¥ demande de 240 000 ¥ à 280 000 ¥, un logement à 70 000 ¥ de 330 000 ¥ à 400 000 ¥, un logement à 100 000 ¥ de 460 000 ¥ à 570 000 ¥. On n’est pas du tout dans le schéma coréen d’un gros dépôt et d’un petit loyer : ici, en plus de ce que vous payez chaque mois, cinq mensualités partent d’un coup le premier jour. Comme le loyer moyen d’un 1K dans les 23 arrondissements de Tokyo s’établit à 115 000 ¥ en juillet 2026, signer pour un logement moyen suppose de disposer de plus de 500 000 ¥ dès le jour de la signature.

L’argent qui revient et l’argent qui s’évapore — le shikikin revient, le reikin jamais

Sur ces sept lignes, une seule vous reviendra, au moins en partie : le shikikin. À votre départ, on vous rend le solde après déduction des frais de remise en état. Tout le reste est perdu. Le reikin, en particulier, porte bien son nom : c’est un cadeau au propriétaire, et que vous restiez deux ans ou dix ans, il ne reviendra pas.

Une Japonaise éclate de rire en pointant le total d'un devis de frais d'entrée posé sur le comptoir

C’est précisément pour cela que Tokyo voit se multiplier ce qu’on appelle les biens zéro-zéro, sans shikikin ni reikin. Ajoutez-y une agence qui renonce à ses honoraires et le coût d’entrée tombe à l’équivalent de 2,7 à 3,4 mois de loyer. Sur la base d’un loyer de 70 000 ¥, les 380 000 ¥ deviennent 190 000 ¥ : visiter deux ou trois logements de plus peut donc valoir près de 200 000 ¥.

Un mois de plus tous les deux ans — le renouvellement de bail

À Tokyo, un bail qui arrive à terme ne se prolonge pas discrètement : tous les deux ans, vous versez un mois de loyer supplémentaire pour le renouveler. Selon l’enquête du ministère du Territoire et des Transports, la part des baux comportant ces frais atteint 65.0 pour cent à Tokyo, 82.9 pour cent à Chiba et 90.1 pour cent à Kanagawa. À l’inverse, à Osaka ou dans le Hyogo, l’usage a pratiquement disparu. Les règles changent donc d’une région à l’autre au sein d’un même pays : sur quatre ans à Tokyo, comptez non pas 48 mois de loyer, mais 50 mois.

Une Japonaise ouvre la baie vitrée d'un studio vide et se retourne en souriant

Ce que regardent les femmes japonaises — 49.1 pour cent l’étage, 44 pour cent l’auto-lock

C’est ici que commence la partie qui m’a le plus intrigué depuis que je vis à Tokyo. Un sondage a demandé à 500 personnes vivant seules, hommes et femmes, quelle condition elles n’avaient pas voulu lâcher en cherchant un logement. Sur ces 500 réponses, 330 venaient de femmes : au moins au premier étage, jamais au rez-de-chaussée, était un impératif pour 49.1 pour cent des femmes contre 21 pour cent des hommes. L’auto-lock (hall d’immeuble avec porte à code) revenait chez 44 pour cent des femmes et 24 pour cent des hommes. Le critère numéro un toutes réponses confondues restait la salle de bains séparée des toilettes, à 54.6 pour cent.

Les Tokyoïtes que je connais procèdent dans le même ordre quand elles visitent. Elles regardent d’abord si le trajet de la gare au logement est éclairé, puis si les boîtes aux lettres sont dehors, si la machine à laver se branche à l’intérieur, si les fenêtres du rez-de-chaussée donnent directement sur la rue. L’agencement du logement vient après. Les agents immobiliers l’ont compris : face à une cliente, leur première phrase est « c’est au premier étage et il y a un auto-lock ».

Le prix de la tranquillité — l’auto-lock coûte 20 000 ¥ par mois

Le problème, c’est que ces conditions ont un prix. Une comparaison des studios et 1K de Takadanobaba et d’Ikebukuro, à Tokyo, donne un loyer moyen de 69 000 ¥ à 72 000 ¥ sans auto-lock, contre 90 000 ¥ avec. Soit un écart d’environ 20 000 ¥, 28 à 30 pour cent. Il faut nuancer : les immeubles équipés d’un auto-lock sont en général plus récents et mieux équipés, et cet écart ne paie pas que la serrure. Mais le résultat reste le même : à Tokyo, une femme qui vit seule achète sa tranquillité 20 000 ¥ par mois, soit 480 000 ¥ sur deux ans.

Une Japonaise sourit en passant sa carte devant le digicode de l'entrée d'un immeuble, un soir d'été

Un détail qui compte : à Takadanobaba, 108 annonces sur 473 proposaient un auto-lock ; à Ikebukuro, 207 sur un peu plus de 500. L’offre varie donc presque du simple au double selon le quartier. Si le budget est serré, une autre approche consiste à renoncer à l’auto-lock et à répartir la sécurité autrement : un étage élevé, un interphone avec écran, une rue bien éclairée à deux pas de la gare. Il existe aussi des sites de location qui ne présentent que des biens réservés aux femmes.

Se faire refuser parce qu’on est étranger — 39.3 pour cent, et 50.0 pour cent pour les Coréens

Pour un Coréen, il reste un mur à franchir. Dans l’enquête du ministère de la Justice, 39.3 pour cent des personnes interrogées déclarent s’être vu refuser un logement en raison de leur nationalité étrangère, et 41.2 pour cent faute de garant japonais. 26.8 pour cent ont même renoncé à appeler l’agence après avoir lu la mention « étrangers non acceptés » sur l’annonce. Par nationalité : Thaïlande 53.1 pour cent, Chine 51.0 pour cent, Corée 50.0 pour cent, Brésil 47.5 pour cent.

Les propriétaires invoquent en général trois raisons : des habitudes de vie différentes, tri des déchets et bruit en tête ; la barrière de la langue devant un contrat qu’on ne comprend pas ; et le risque financier d’un locataire qui rentre brusquement dans son pays et devient injoignable. Autrement dit, montrez que ces trois points sont couverts et vos chances remontent nettement. Concrètement : un numéro joignable en japonais, une attestation d’emploi ou de scolarité, et une société de garantie.

Il existe pourtant un contournement. LIFULL HOME’S publie une liste de biens ouverts aux étrangers : uniquement des logements dont le propriétaire s’engage à ne refuser ni la visite ni le bail pour cause de nationalité. Plus de 140 000 annonces dans tout le pays. On élimine les refus avant même de décrocher le téléphone, et c’est la première adresse que je donne à quelqu’un qui cherche son premier appartement au Japon.

Sans garant, une société de garantie — 50 pour cent du loyer

Aujourd’hui, passer par une société de garantie plutôt que par un garant physique est devenu la norme de fait. La commission initiale va de 30 à 100 pour cent du loyer, avec une moyenne à 50 pour cent, puis une prime de renouvellement d’environ 10 000 ¥ chaque année. Les sociétés adossées aux groupes de cartes de crédit restent les moins chères, de 30 à 50 pour cent ; les indépendantes montent de 50 à 100 pour cent. Seulement voilà : le locataire ne choisit pas sa société. Chaque bien a la sienne, désignée d’avance, si bien que choisir un logement revient à choisir sa société de garantie.

On ne choisit pas la société, mais retenir quelques noms reste utile. GTN (Global Trust Networks) s’occupe spécifiquement des locataires étrangers : aucun garant japonais exigé, le niveau de japonais n’entre pas dans le dossier, et l’assistance multilingue reste gratuite après la signature. Demander simplement à l’agence si elle a des biens compatibles GTN élargit déjà la liste qu’on vous montre.

Une Japonaise photographie avec son téléphone une annonce affichée dans la vitrine d'une agence près de la gare

Faire baisser le coût d’entrée — les biens zéro-zéro, et UR

L’option la plus sûre reste UR (logements publics). UR est un parc locatif géré par un organisme public, et là ni reikin, ni honoraires d’agence, ni frais de renouvellement, ni garant. À l’entrée, vous ne payez que deux mois de shikikin, le prorata du loyer et les charges, et le bail se renouvelle automatiquement. Les étrangers peuvent déposer un dossier, et surtout les critères d’acceptation sont publics.

Ces critères sont simples. Pour une personne seule : si le loyer est inférieur à 62 500 ¥, il faut un revenu mensuel d’au moins quatre fois ce loyer ; si le loyer se situe entre 62 500 ¥ et 200 000 ¥, un revenu mensuel de 250 000 ¥ suffit. Revenus insuffisants ? Une épargne équivalente à un ou deux ans de loyer peut prendre le relais. Côté papiers, comptez à peu près un certificat de résidence et un justificatif de revenus. Là où le propriétaire d’un bien privé juge à l’instinct, avec sa règle du « loyer inférieur à 30 pour cent des revenus », ici les chiffres sont posés d’avance et vous pouvez calculer.

Les trois erreurs classiques des Coréens

Si je rassemble les faux pas que mes compatriotes ont réellement commis autour de moi, il y en a trois. Un : bâtir son budget sur le seul loyer. Ignorer que cinq mensualités partent le premier jour, c’est devoir changer de logement à la veille de la signature. Deux : prendre le reikin pour un dépôt de garantie. Cet argent ne revient pas, alors comparez systématiquement avec les biens zéro-zéro. Trois : s’épuiser à trouver un garant. La société de garantie étant devenue la norme, chercher un bien qui en propose une va plus vite que solliciter une connaissance japonaise.

Sources

UR (logements publics) — sans reikin, honoraires d’agence, frais de renouvellement ni garant
UR (logements publics) — critères d’acceptation et pièces à fournir (barèmes de revenus chiffrés)
Woman.CHINTAI — dossier Tokyo sur les logements avec auto-lock et sécurité renforcée
SUUMO — détail et prix du marché des coûts d’entrée d’un bail
Coûts d’entrée, prix du marché 2026 — total par niveau de loyer et montant de chaque ligne
Loyers des 23 arrondissements de Tokyo 2026 — 1K à 115 000 ¥, 1LDK à 194 000 ¥
Sondage AlbaLink auprès de 500 personnes — la condition non négociable quand on vit seul (étage 49.1 pour cent, auto-lock 44 pour cent)
Kurachic — loyers moyens avec et sans auto-lock (Takadanobaba et Ikebukuro)
Refus de location aux étrangers — enquête du ministère de la Justice, 39.3 pour cent et taux par nationalité
Sociétés de garantie, coûts 2026 — 50 pour cent à la signature, 10 000 ¥ par an, société imposée par le bien
HOME’S — les frais de renouvellement selon la région (Tokyo 65.0 pour cent, Kanagawa 90.1 pour cent)

Pour finir

Une fois tout mis à plat, je me suis dit que chercher un logement au Japon ressemble moins à lire une étiquette de prix qu’à décider ce qu’on accepte de payer. L’un marchera une heure de plus pour trouver un bien zéro-zéro et économiser le reikin ; l’autre versera 20 000 ¥ de plus chaque mois pour habiter un immeuble avec auto-lock. Si les femmes qui vivent seules à Tokyo commencent par regarder l’étage, c’est au fond la même logique. Ce qu’on achète, ce n’est pas un logement : c’est le chemin du retour, le soir.

Dès que les règles de la location au Japon ou les prix d’entrée bougeront de nouveau, je ferai le point et vous serez prévenus en premier. Newsletter ParkPD Studio
L’air d’un logement vide où l’on entre pour la première fois, la rue de nuit entre la gare et chez soi : ces choses passent mal par l’écrit, alors je les filme. ParkPD Studio

Desde que vivo en Tokio, una de las preguntas que más me repiten mis amigos coreanos es esta: en Japón no existe el jeonse, así que ¿cuánto dinero hace falta de entrada? A mí me pasó lo mismo la primera vez que busqué piso: hice las cuentas mirando solo el alquiler mensual y me quedé sin palabras delante del contrato. Esta vez me he leído de arriba abajo los datos del mercado inmobiliario de Tokio, el informe de alquileres de 2026 y hasta una encuesta a 500 mujeres que viven solas, y lo he puesto todo en números.

Te doy la conclusión primero. Firmar un piso de 70.000 ¥ al mes cuesta entre 330.000 ¥ y 400.000 ¥ el primer día, es decir, entre 4,5 y 5 meses de alquiler. De ese dinero, el reikin (dinero de agradecimiento) y la comisión de la agencia no se recuperan nunca. Y dos años después toca pagar otra mensualidad completa como cuota de renovación. Si además eres una mujer que va a vivir sola en Tokio, aparece una condición más, y esa condición encarece el alquiler en 20.000 ¥ cada mes.

Una japonesa en el mostrador de una inmobiliaria, señalando un plano y sonriendo al agente

Cinco meses de entrada — 380.000 ¥ por un piso de 70.000 ¥

El desembolso inicial de un alquiler japonés se reparte en unos siete conceptos. El estándar de 2026 es este: shikikin (fianza) equivalente a un mes, reikin (dinero de agradecimiento) de un mes, comisión de la agencia de un mes más el impuesto al consumo, un mes de alquiler pagado por adelantado, la parte proporcional del mes en que entras, el seguro de incendios de dos años, entre 15.000 ¥ y 18.000 ¥, el cambio de cerradura, entre 16.500 ¥ y 22.000 ¥, y la primera cuota de la empresa garante, un 50 % del alquiler.

Súmalo todo y un piso de 50.000 ¥ sale por 240.000 ¥ a 280.000 ¥; uno de 70.000 ¥, entre 330.000 ¥ y 400.000 ¥; uno de 100.000 ¥, entre 460.000 ¥ y 570.000 ¥. No es la estructura coreana de fianza enorme y alquiler pequeño: aquí, al margen de lo que pagues cada mes, el primer día se te van cinco mensualidades de golpe. Y como el alquiler medio de un 1K en los 23 distritos de Tokio estaba en 115.000 ¥ en julio de 2026, entrar en un piso corriente significa tener más de 500.000 ¥ el día de la firma.

Lo que vuelve y lo que se esfuma — el shikikin regresa, el reikin no

De los siete conceptos, solo uno vuelve en parte a tu bolsillo: el shikikin. Cuando te mudas te devuelven lo que quede después de descontar la reparación del piso. Todo lo demás es dinero que desaparece. El reikin, sobre todo, es literalmente un regalo de agradecimiento al propietario: da igual que te quedes dos años o diez, no vuelve.

Una japonesa se ríe mientras señala el total de un presupuesto de entrada apoyado en el mostrador

Por eso en Tokio no dejan de multiplicarse los llamados pisos cero-cero, sin shikikin ni reikin. Si encima la agencia renuncia a su comisión, la entrada baja a entre 2,7 y 3,4 meses de alquiler. Con una renta de 70.000 ¥, esos 380.000 ¥ se convierten en 190.000 ¥: comparar dos o tres pisos más puede valer casi 200.000 ¥.

Otra mensualidad cada dos años — la cuota de renovación

Cuando el contrato llega a su fin no se prorroga en silencio: en Tokio, cada dos años pagas una mensualidad extra en concepto de renovación. Según el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, la proporción de contratos con esa cuota era del 65,0 % en Tokio, del 82,9 % en Chiba y del 90,1 % en Kanagawa. En Osaka o en Hyogo, en cambio, la costumbre apenas existe. Las reglas cambian de una región a otra dentro del mismo país, así que si vas a pasar cuatro años en Tokio cuenta con pagar no 48 mensualidades, sino 50.

Una japonesa abre la ventana del balcón de un piso vacío y se gira sonriendo

Cómo eligen piso las japonesas — segunda planta o más, 49,1 %; auto-lock, 44 %

Aquí empieza lo que más me ha llamado la atención en todos estos años en Tokio. Hay una encuesta que preguntó a 500 personas que viven solas, hombres y mujeres, cuál fue la condición que no estuvieron dispuestas a negociar al buscar piso. De los 500, 330 eran mujeres, y exigió segunda planta o más arriba el 49,1 % de ellas, frente al 21 % de los hombres. El auto-lock (portal con cierre automático) lo pidió el 44 % de las mujeres y el 24 % de los hombres. La condición más votada en el conjunto fue tener el baño separado del aseo, con un 54,6 %.

Las tokiotas que conozco siguen más o menos el mismo orden cuando van a ver un piso. Primero miran si el camino de la estación a casa tiene farolas; después, si los buzones quedan fuera del portal, si la lavadora va dentro de la vivienda y si las ventanas de la planta baja se ven desde la calle. La distribución del piso viene luego. Los agentes inmobiliarios lo saben: a una clienta le sueltan de primera frase que el piso está en una segunda planta y que tiene auto-lock.

El precio de la seguridad — el auto-lock suma 20.000 ¥ al mes

El problema es que esa condición lleva tarifa. Un estudio que compara estudios y pisos de tipo 1K en los barrios tokiotas de Takadanobaba e Ikebukuro encontró que los pisos sin auto-lock rondaban de media los 69.000 ¥ a 72.000 ¥, mientras que los que lo tenían se iban a 90.000 ¥. Una diferencia de unos 20.000 ¥, entre el 28 y el 30 %. Es verdad que los edificios con auto-lock suelen ser de obra nueva y están mejor equipados, así que no todo ese sobreprecio es la cerradura. Pero el resultado, visto desde fuera, es que una mujer que vive sola en Tokio compra seguridad a 20.000 ¥ al mes: 480.000 ¥ en dos años.

Una japonesa sonríe al acercar su tarjeta al portero automático de un edificio en una noche de verano

Un dato más: en Takadanobaba había 108 pisos con auto-lock de los 473 anunciados, y en Ikebukuro 207 de algo más de 500. Según el barrio, la oferta casi se duplica. Si el presupuesto va justo, otra salida es renunciar al auto-lock y repartir la seguridad entre otras condiciones: segunda planta o más, videoportero, una calle iluminada y corta desde la estación. También hay portales de alquiler que muestran únicamente pisos reservados a mujeres.

El rechazo por ser extranjero — 39,3 %, y 50,0 % con pasaporte coreano

Si eres coreano queda un muro más por saltar. En una encuesta del Ministerio de Justicia, el 39,3 % respondió que le habían rechazado como inquilino por ser extranjero, y el 41,2 % por no tener un avalista japonés. Un 26,8 % reconoció que ni siquiera llegó a preguntar al leer en el anuncio la nota de no se admiten extranjeros. Por nacionalidades, la lista iba así: Tailandia con el 53,1 %, China con el 51,0 %, Corea con el 50,0 % y Brasil con el 47,5 %.

Los propietarios suelen dar tres razones. Las diferencias de costumbres, desde cómo se saca la basura hasta el ruido; el idioma, porque temen que no entiendas el contrato; y el riesgo económico de que un día vuelvas a tu país y nadie consiga localizarte. Dicho al revés: si demuestras que esos tres puntos están cubiertos, tus probabilidades suben. Un teléfono de contacto que responda en japonés, un certificado de trabajo o de matrícula, y una empresa garante.

Hay una vía, de todos modos. LIFULL HOME’S mantiene un listado de pisos abiertos a extranjeros: solo viviendas cuyo propietario declara que no rechazará ni la consulta ni el contrato por nacionalidad. Son más de 140.000 en todo el país. Permite descartar los rechazos antes de llamar, y es lo primero que recomiendo a quien busca su primer piso en Japón.

Sin avalista, empresa garante — el 50 % del alquiler

Hoy, en la práctica, los contratos de alquiler japoneses pasan por una empresa garante en lugar de por un avalista particular. La primera cuota va del 30 al 100 % del alquiler, con una media del 50 %, y a partir de ahí se paga una renovación de unos 10.000 ¥ al año. Las garantes ligadas a las financieras de tarjetas de crédito son las más baratas, del 30 al 50 %; las independientes, las más caras, del 50 al 100 %. Eso sí: el inquilino no elige la empresa. Cada piso tiene la suya asignada, de modo que elegir piso es elegir garante.

El inquilino no elige la empresa, pero saberse los nombres compensa. GTN (Global Trust Networks) trabaja específicamente con inquilinos extranjeros: no exige avalista japonés, el nivel de japonés no entra en la evaluación y la atención en varios idiomas sigue siendo gratuita después de firmar. Basta con preguntar en la agencia si tienen pisos que admitan GTN para que la lista se amplíe.

Una japonesa fotografía con el móvil un anuncio pegado en el escaparate de una inmobiliaria junto a la estación

Cómo abaratar la entrada — pisos cero-cero y UR

La opción más segura es la UR (vivienda pública de alquiler). La gestiona un organismo público y no cobra reikin, ni comisión de agencia, ni cuota de renovación, ni pide avalista. Para entrar solo necesitas dos meses de shikikin, la parte proporcional del alquiler y los gastos de comunidad, y el contrato se renueva de forma automática. Puede solicitarla cualquier extranjero y, algo que no es poco, los criterios de admisión están publicados.

Los requisitos son simples. Si vives solo y el alquiler queda por debajo de 62.500 ¥, tus ingresos mensuales deben ser al menos cuatro veces esa renta; si el alquiler va de 62.500 ¥ a 200.000 ¥, basta con ingresar 250.000 ¥ al mes. Y si no llegas, puedes compensarlo con un ahorro equivalente a entre uno y dos años de alquiler. Los papeles se reducen al certificado de residencia y a un justificante de ingresos. Frente al alquiler privado, donde el propietario calcula a ojo que la renta no pase del 30 % de tus ingresos, aquí los números están puestos de antemano y puedes hacer la cuenta tú mismo.

Los tres errores que cometen los coreanos

Si junto los tropiezos reales de los coreanos que tengo alrededor, salen tres. El primero, hacer el presupuesto mirando solo el alquiler: si no sabes que el primer día se van cinco mensualidades, acabas cambiando de piso justo antes de firmar. El segundo, tratar el reikin como si fuera una fianza: es dinero que no vuelve, así que compara siempre con los pisos cero-cero. El tercero, empeñarse en conseguir un avalista: ahora que la empresa garante es la norma, buscar un piso que trabaje con una es más rápido que pedirle el favor a un conocido japonés.

Fuentes

UR (vivienda pública de alquiler) — sin reikin, sin comisión, sin renovación, sin avalista
UR — criterios de admisión y documentos necesarios (cifras reales de ingresos)
Woman.CHINTAI — especial de pisos con auto-lock y seguridad en Tokio
SUUMO — desglose y precios de mercado de la entrada de un alquiler
Precios de entrada 2026 — total según el alquiler y coste de cada concepto
Alquileres en los 23 distritos de Tokio 2026 — 1K a 115.000 ¥ y 1LDK a 194.000 ¥
Encuesta de AlbaLink a 500 personas — la condición que no negociaron al vivir solas (segunda planta o más, 49,1 %; auto-lock, 44 %)
Kurachic Inmobiliaria — alquiler medio con y sin auto-lock (Takadanobaba e Ikebukuro)
Rechazo de inquilinos extranjeros — encuesta del Ministerio de Justicia, 39,3 % y reparto por nacionalidad
Costes de la empresa garante 2026 — 50 % inicial, 10.000 ¥ al año, asignada por piso
HOME’S — diferencias regionales en la cuota de renovación (Tokio 65,0 %, Kanagawa 90,1 %)

Para terminar

Al acabar de ordenar todo esto me quedó una idea: buscar casa en Japón se parece menos a leer una etiqueta de precio que a decidir por qué cosas estás dispuesto a pagar. Hay quien camina una hora más para dar con un piso cero-cero y librarse del reikin, y hay quien suelta 20.000 ¥ de más cada mes por entrar en un edificio con auto-lock. La razón por la que las mujeres que viven solas en Tokio empiezan mirando la segunda planta es, al final, la misma. No están comprando un piso: están comprando el camino de vuelta a casa de noche.

Si las reglas del alquiler japonés o los precios de entrada vuelven a cambiar, lo ordeno y te lo cuento antes que a nadie. Newsletter de ParkPD Studio
Lo que no se transmite bien por escrito, como el aire de un piso vacío el día que entras por primera vez o la caminata nocturna de la estación a casa, lo dejo en vídeo. ParkPD Studio

(LAB🧠) 일본에서 집 구하기 — 초기비용 38만엔, 그리고 일본 여자들이 절대 양보 안 하는 조건 두 개

(LAB🧠) Renting in Japan — ¥380,000 Before You Even Move In, and Two Things Women Never Give Up

(LAB🧠) 在日本租房 — 入住前先掏38万日元，还有日本女生绝不让步的两个条件

(LAB🧠) Louer au Japon — 380 000 ¥ avant d’emménager, et deux choses que les Japonaises ne lâchent jamais

(LAB🧠) Alquilar en Japón — 380.000 ¥ antes de mudarte, y dos cosas que las japonesas no negocian

초기비용은 월세의 5개월분 — 7만엔 방에 38만엔

돌아오는 돈과 사라지는 돈 — 시키킨은 돌아오고, 레이킨은 안 돌아옵니다

2년마다 또 한 달치 — 갱신료라는 제도

일본 여성이 방을 고르는 기준 — 2층 이상 49.1퍼센트, 오토로크 44퍼센트

안전의 가격 — 오토로크가 붙으면 월세가 2만엔 올라갑니다

외국인이라 거절당하는 현실 — 39.3퍼센트, 한국 국적은 50.0퍼센트

보증인이 없으면 보증회사 — 월세의 50퍼센트

초기비용을 줄이는 방법 — 제로제로 물건, 그리고 UR

한국인이 틀리는 지점 세 가지

참고 자료

마치며

Five months of rent on day one — ¥380,000 for a ¥70,000 room

What comes back and what disappears — shikikin returns, reikin does not

Another month every two years — the renewal fee

How Japanese women choose a room — second floor or higher 49.1 percent, auto-lock 44 percent

The price of feeling safe — auto-lock adds ¥20,000 a month

Turned away for being foreign — 39.3 percent, and 50.0 percent for Korean nationals

No guarantor, so a guarantor company — 50 percent of a month’s rent

How to cut the move-in cost — zero-zero listings, and UR

Three things Koreans get wrong

Sources

Closing

初期费用等于5个月月租 — 7万日元的房子要38万日元

回来的钱和消失的钱 — 押金会回来，礼金不会

每两年再交一个月 — 更新费这套规矩

日本女性挑房的标准 — 二楼以上49.1%，自动门锁44%

安全的价码 — 装了自动门锁，月租涨2万日元

因为是外国人而被拒的现实 — 39.3%，韩国籍是50.0%

没有保证人就找保证公司 — 月租的50%

压低初期费用的办法 — 双零房源，还有UR

韩国人最常踩的三个坑

参考资料

写在最后

Cinq mois de loyer d’avance — 380 000 ¥ pour un logement à 70 000 ¥

L’argent qui revient et l’argent qui s’évapore — le shikikin revient, le reikin jamais

Un mois de plus tous les deux ans — le renouvellement de bail

Ce que regardent les femmes japonaises — 49.1 pour cent l’étage, 44 pour cent l’auto-lock

Le prix de la tranquillité — l’auto-lock coûte 20 000 ¥ par mois

Se faire refuser parce qu’on est étranger — 39.3 pour cent, et 50.0 pour cent pour les Coréens

Sans garant, une société de garantie — 50 pour cent du loyer

Faire baisser le coût d’entrée — les biens zéro-zéro, et UR

Les trois erreurs classiques des Coréens

Sources

Pour finir

Cinco meses de entrada — 380.000 ¥ por un piso de 70.000 ¥

Lo que vuelve y lo que se esfuma — el shikikin regresa, el reikin no

Otra mensualidad cada dos años — la cuota de renovación

Cómo eligen piso las japonesas — segunda planta o más, 49,1 %; auto-lock, 44 %

El precio de la seguridad — el auto-lock suma 20.000 ¥ al mes

El rechazo por ser extranjero — 39,3 %, y 50,0 % con pasaporte coreano

Sin avalista, empresa garante — el 50 % del alquiler

Cómo abaratar la entrada — pisos cero-cero y UR

Los tres errores que cometen los coreanos

Fuentes

Para terminar

Similar Posts